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三問房貸定價基準轉換 央行給出權威解答
發布時間:2020年03月26日作者: 來源:每日新報
 

  
  房貸定價基準轉換已從本月啟動,但有些市民仍然心存疑問:LPR(貸款市場報價利率)和固定利率,選哪個更劃算?為何轉換后的貸款利率變成在LPR基礎上加減點,而不是繼續沿用浮動倍數的定價方式?這種“乘法”變“加法”的方式,銀行會不會從中占便宜?近日,央行對此給出了權威解答。

新聞來源:每日新報

房貸定價基準轉換已從本月啟動,但有些市民仍然心存疑問:LPR(貸款市場報價利率)和固定利率,選哪個更劃算?為何轉換后的貸款利率變成在LPR基礎上加減點,而不是繼續沿用浮動倍數的定價方式?這種“乘法”變“加法”的方式,銀行會不會從中占便宜?近日,央行對此給出了權威解答。

選LPR還是固定利率?

選擇讓自己的房貸利率隨LPR波動,還是干脆選擇“一勞永逸”的固定利率?面對這個選擇題,許多市民表示“懵了”。

央行人士表示,這兩種轉換方式各有優勢,要如何選擇還取決于市民自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價的方式會更好;如果認為未來LPR可能上升,那么轉換為固定利率就會有優勢。

舉例來說,假設一筆個人房貸目前利率是在5年期貸款基準利率上打九折,那么按照目前5年期貸款基準利率計算,這筆貸款的實際執行利率水平為4.9%×0.9=4.41%。根據央行有關公告,個人房貸轉換前后利率水平保持不變。

也就是說,如果選擇轉為固定利率,那么您的個人房貸在整個合同剩余期限內,都將執行4.41%這個利率。

如果選擇轉為參考LPR定價,這筆個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中,-0.39是固定加點點差,根據當前實際執行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉換后到第一個重定價日前,這筆房貸利率還是4.41%,但計算方式變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;從第一個重定價日起,這筆房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+(-0.39%)”,以后每個重定價日都是這樣計算。

對比這兩種轉換方式,可以看出,選擇轉換為LPR,未來每個重定價日,房貸利率都會隨市場利率水平變化而調整,如果LPR降低,就可以享受到降息帶來的優惠,但如果LPR上漲,需要支付的利息也會隨之增加。而選擇轉換為固定利率,利率水平就會一直不變。

為何“乘法”變“加法”?

據了解,以往,市民的房貸利率是在貸款基準利率的基礎上乘上一個系數。比如享受利率八五折優惠,就是貸款基準利率×0.85;利率上浮10%,就是貸款基準利率×1.1,做的是“乘法”。而貸款定價基準轉換以后,在每個利率調整日,市民的房貸利率水平就等于利率調整日前一日的LPR與轉換時點確定的加點數值之和,做的是“加法”。

對此,央行表示,過去參考貸款基準利率一定倍數浮動時,貸款基準利率的變動,會對貸款執行利率產生放大或縮小的不對稱效應。例如,假設兩筆貸款利率分別為貸款基準利率的0.8倍和1.2倍,則貸款基準利率上升或下降0.1個百分點時,這兩筆貸款實際執行利率將分別上升或下降0.08個和0.12個百分點,影響效果明顯不相同。

轉換后,貸款利率在LPR基礎上加減點定價,符合國際慣例。更重要的是,可確保未來LPR變動時,對所有貸款利率的影響都是同向同幅的。例如,LPR每上升或下降0.1個百分點,所有按照LPR加減點方式確定的貸款利率都會同樣上升或下降0.1個百分點,更加公平。

銀行會不會“占便宜”?

有市民擔心,這種“乘法”變“加法”的模式,銀行會從中占便宜。

央行對此解釋說,用加減點還是浮動倍數方式定價,只是計算方式略有區別。未來LPR變動時,對借款人和銀行的影響是對等的,不存在誰占便宜的問題。

對于借款人來說,如果現在執行的利率比LPR高,未來LPR上升時,加減點方式更有利;LPR下降時,浮動倍數方式更有利。如果現在執行的利率比LPR低,則未來LPR上升時,浮動倍數方式更有利;LPR下降時,加減點方式更有利。如果現在執行的利率等于LPR,則兩種方式沒有區別。而對于銀行的影響,就剛好相反。

例如,假設一筆貸款當前的利率水平為3.24%(小于LPR),則按2月份1年期LPR為4.05%計算,使用加減點方式定價,應為“LPR+(-0.81%)”;使用浮動倍數定價,則為“LPR×0.8倍”。假設未來1年期LPR下降為4%,則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.19%和3.2%,使用加減點方法更有利于借款人;但如果未來1年期LPR上漲為4.1%,則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.29%和3.28%,使用浮動倍數方式更有利于借款人。

另外,從LPR的報價機制來看,18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行,且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價,也就是說,報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。同時,央行和利率定價自律機制對各家報價行的報價行為也會進行嚴格監督,定期考核評估其報價質量,并根據考核情況對報價行優勝劣汰。