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經參頭版:堅守房地產調控底線“紓困不刺激”
發布時間:2020年03月24日作者: 來源:經濟參考報
 

  

  [摘要] 受新冠肺炎疫情影響,房地產市場受到明顯沖擊,投資、銷售、融資等多個指標出現較大幅度下滑。為緩解疫情對房地產市場的沖擊,近期地方政府陸續出臺臨時性支持政策,部分政策因被質疑調控“松綁”最終以“一日游”落幕。

  受新冠肺炎疫情影響,房地產市場受到明顯沖擊,投資、銷售、融資等多個指標出現較大幅度下滑。為緩解疫情對房地產市場的沖擊,近期地方政府陸續出臺臨時性支持政策,部分政策因被質疑調控“松綁”最終以“一日游”落幕。

  一時間,地方會否再啟房地產刺激經濟?房企資金惡化會否引發財務風險?……成為各方關注的焦點。

  多位業內專家指出,“房住不炒”的定位不能因疫情而改變,應以“穩地價、穩河北20选5、穩預期”為宗旨,加速構建完善房地產調控的長效機制,保持房地產市場平穩運行。專家建議,一方面,要有序推進復工復產,鼓勵并支持房企主動應對,化解交房逾期、資金緊張等潛在風險。另一方面,應圍繞老舊小區改造等方面形成投資著力點,對沖固定資產投資下滑,精準發揮房地產行業經濟“穩壓器”的作用。

  房地產市場潛在風險值得警惕

  突如其來的疫情,對中國經濟產生了沖擊,房地產行業也受到了較大的影響,投資、銷售、拿地等均出現較大幅度下滑。國家統計局3月16日公布的數據顯示,1至2月份,全國房地產開發投資10115億元,同比下降16.3%。其中,住宅投資下降16.0%。房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米,同比下降29.3%;土地成交價款440億元,下降36.2%。

  與此同時,1至2月份,商品房銷售面積8475萬平方米,同比下降39.9%。其中,住宅銷售面積下降39.2%,辦公樓銷售面積下降48.4%,商業營業用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元,下降35.9%。

  數據顯示,受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷售活動影響,27個重點城市整體成交240萬平方米,環比降幅高達83%,同比下滑77%。企業方面,2月全國百強房企全口徑銷售金額3256億元,同比減少37.7%,超八成房企單月業績同比下滑。

  樓市成交的大幅度下滑,給房地產市場帶來了潛在風險。首當其沖的就是銷售回款的不及時將導致行業財務風險劇增。數據顯示,2019年,銷售回款在房地產開發企業實際到位資金中的占比達到49.62%的歷史高位,總計88640億元。與此同時,由于嚴厲的融資限制,2019年國內貸款占比僅為14.13%,為歷史最低點。

  3月6日,上海清算所披露文件顯示,新華聯控股(3.510,0.07,2.03%)成為首個受疫情影響而出現債務違約的房企。數據顯示,2019年房企信用債發行總額5909.1億元,而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元。

  業內人士指出,不僅是融資能力相對較弱的中小型房企,部分龍頭企業也難免面臨現金流壓力及債務違約風險。事實上,為了緩解資金緊張局面,房地產企業正紛紛加大融資力度。

  Wind數據顯示,今年前兩個月,國內房企債券融資2484億元,同比上升36%。一些房企還通過發行短期融資券來緩解現金流緊張局面,截至3月6日,房企今年發行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內的短期融資券產品共計37只,金額為254.50億元,大致相當于去年全年的三分之一。

  其次,房地產開發投資大幅下滑可能造成后續供需失衡。受銷售低迷影響,2月份全國土地市場供應和成交量雙雙環比下降。數據顯示,2020年2月,全國土地出讓金共計2400億,環比1月的3700億下降35%。除一線城市成交量有所上漲外,二三線城市的成交量均較上月減少約50%。

  再次,房地產市場還面臨疫情中斷返鄉置業,三四線城市市場風險加劇的挑戰。此外,疫情還造成部分已出讓土地延期交付,部分房地產項目不能按期開工、竣工??⒔ㄉ柰V偷賈碌南钅棵媼傺悠誚桓兜確縵找倉檔酶叨染?。

  房地產市場當前面臨的短期風險是客觀存在的,要正視并防范化解這些潛在風險。實際上,近一段時間以來,全國已有多地出臺了涉及房地產調控的相關政策,主要以降低房地產企業經營壓力為主,包括減輕企業繳納稅費壓力、適度降低預售條件加快周轉等措施。房企自身也正在積極轉型,紛紛轉變營銷模式,開通商品房線上售樓平臺,運用互聯網平臺的力量,發揮在線售樓平臺優勢。

  精準發揮房地產業穩經濟作用

  作為經濟重要組成部分,房地產行業的穩定對整個經濟運行大局影響重大。當前,要在堅持“房住不炒”的總體基調和“穩地價、穩房價、穩預期”的目標下,客觀分析新時期房地產行業在我國國民經濟中的地位,在不將房地產作為經濟刺激手段的前提下,精準發揮其穩經濟的作用。

  國家統計局統計數據顯示,2月份,房地產開發景氣指數為97.39。值得注意的是,景氣指數100點是最合適的景氣水平,95至105點之間為適度景氣水平。

  上海市人民政府參事盛松成指出,如果我國2020年一季度房地產投資增速下降15%,房地產投資下行造成的GDP增速下降將達0.06個百分點。此外,房地產業與國家統計局分類的42個行業均有不同程度的關聯關系,房地產投資下行對上下游產業也將形成擾動。

  這可以從一組數據中看出端倪,國家統計局2019年數據顯示,全國房地產開發投資在固定資產投資幾大領域中,保持了

  毋庸置疑,“房住不炒”的定位,不會因為此次疫情而改變。發揮房地產對于穩定經濟的作用,絕不是將房地產作為短期刺激手段。應當明確,當前給予房地產行業合理的必要的支持,本質上是從穩定中國經濟的角度出發,基于“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標的考慮,在特殊時期對房地產行業進行的紓困性質的舉措。紓困主要是要防止行業企業因經營困難、資金鏈斷裂而出現大面積破產,導致房地產投資超預期下滑、市場供需失衡,形成系統性風險,進而對中國經濟穩定形成沖擊。

  短期而言,業內人士指出,在化解財務風險方面,應當支持房地產業合理融資需求,允許部分受疫情影響較大的房地產企業延期還貸,加快貸款展期辦理,為企業調整還款計劃,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。在穩定地產投資方面,在保障建材供應、暢通物流運輸的同時,要強化供給端的調控,合理適當地增加房地產市場的供給,并要保障地價的相對穩定。

  從長遠來看,關鍵還是要落實房地產長效調控機制。要堅持“穩”字當頭,全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制,建立和完善政策協同、調控聯動、監測預警、市場監管等房地產調控體制機制,防范化解房地產市場風險,保持房地產市場平穩運行。